赵某退休后想在县城开一饭店，便向好友朱某借款3万元，双方于2003年10月签订了借款协议，约定：赵某向朱某借款3万元，以其闲置的二间房屋作抵押，借款月息0.8%，于2005年年底连本带利还清，如到期未还，朱某有权从变卖抵押房款中受偿。2004年6月，赵将设定抵押的两间房屋租给陈某居住，租期二年，陈知道该房已设定抵押，但自己只是暂住也就承租下来。2005年底朱某知道赵已无力还款，便向赵提出变卖抵押的房屋用来还款，赵没有异议。但承租人陈某不同意，认为自己租赁期限未满不能变卖，朱某说买主已找到而且出价很高，怕错过机会，陈万不得已愿以同样价格购买该房，但朱仍不同意，认为自己已与买主商定，执意要陈搬出，双方争执不下，陈向法院提起诉讼请求优先购买该房屋。后法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，支持了原告陈某的诉讼请求。

 

当抵押权和租赁关系并存时，何者应优先。通常有以下两种情况：

1.租赁在先，抵押在后。依据《合同法》第229条，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。所以其租赁关系对受让人仍然有效，在租赁关系届满前受让人不能解除租赁关系，提高租金。

2.抵押在先，租赁在后。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定，抵押权优先实现，租赁关系解除。但在同等条件下承租人有优先购买权，这项权利也适用于租赁在先，抵押在后的情况。

因此本案，陈某对赵某的房屋有优先权，法院应予支持。

 

 

《中华人民共和国合同法》

 

第二百三十条　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

 

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

 

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

 

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。