说案解法

开发商延迟交房 购房人如何维权

 发布时间:2016-01-19 20:35:36   内容来源:

【以案说法】
前不久,某区居民任先生焦急万分地来到宽明律所所咨询。事情的起因是这样的,2012年元月,任先生看中了房山某小区的一套商品房,价值50余万元,当日便与某市某开发商签订了房屋认购书,并交纳了定金15万元。两日后,任先生与开发商签订了正式的《某市商品房预售合同》,合同约定2015年5月30日交付房屋。任先生于2012年2月向某银行房山支行申请了住房按揭贷款。很快,银行将任先生的贷款打入开发商账户。
交房的日子,任先生满怀欣喜地去收房,这时才发现还有工人在里边施工,入住似乎是遥遥无期的事。开发商以种种理由推迟交房日期,时间已经过去快半年了,任先生想咨询,如何向开发商主张赔偿。
【宽明教授说法】 
宽明律师发现,任先生签订的《商品房预售合同》,合同约定:“出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房”。“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1种方式处理:1、按照逾期时间,分别处理:逾期超过30日后,买受人有权退房。买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款,并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”。
  
根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”。《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。第九十条:“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。第九十一条:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”。
  
本案中,任先生与开发商签订的认购书中约定了15万的定金,因超过主合同20%,因此,可以主张10万元的双倍赔偿;任先生选择退房,开发商要退还全部房款,并承担任先生贷款所产生的相关费用。

【参考】
相关法条:《商品房销售管理办法》
第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任”
《担保法》
第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”


逾期不交房开发商托词成本上涨
【以案说法】
2011年4月,河北省某单位与某开发商签订购买办公、住宅楼相关协议,明确每平方米均价3760元,地下小房和地下车位的价格与团购价每平方米相差不得超过100元等。2011年5月,王某等100多名单位干部职工,分别与该开发商签订购房协议,约定2012年5月31日前交房,并办理好房产证,并明确了延期交房****的违约责任和建筑材料品质。
  
交房到期后,开发商未能交房。2013年4月,开发商向该单位发函,承诺对地下小房款业主可暂不交,作为最终解决违约事项的质押金,同时免除业主一年的物业服务费。2013年5月,开发商向100多户业主交房。2013年10月,开发商催促该单位及时支付车位款并办理房屋产权证书等事宜。因双方争议无法协商解决,王某等100多户业主将开发商起诉至石家庄市新华区人民法院,要求开发商对延期交房****的违约行为进行赔偿。
  
业主方主张,开发商未按购房协议如期交房,并且电梯、门窗等品质标准不符合约定,履行协议严重违约,开发商应按照购房协议约定赔偿延迟交房、逾期****违约金及贷款利息差额共计37.2万余元。此外,开发商还需向业主赔偿建筑材料差价和容积率与原审批不符带来的损失。
  
对此,开发商则辩称,在施工过程中,因政策原因造成工人工资、施工费用增加,必然导致建筑成本增加,业主们不承担增加的费用,导致工期延误等。另外,业主没有交付小房款和车位款,拒绝办理合同备案手续等同样存在违约行为。
  
一审法院审理后,判令开发商支付延迟交房违约金6.2万余元;在判决生效之日起90日内为业主办理房屋产权证、土地使用权证并支付延迟****违约金;驳回业主的其他诉讼请求。
  
开发商不服,上诉至石家庄市中级人民法院。石家庄中院二审后认为,开发商以业主拒绝调整房屋价格为由不承担延期交房、****的违约责任,没有事实和法律依据,驳回上诉,维持原判。

【宽明教授说法】
购房人不承担开发商市场风险
宽明教授认为,双方签订的购房协议是当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并有效。业主依约支付了全部购房款,开发商未在约定的期限交房,构成违约,应承担相应的违约责任。开发商以人工费、机械台班费调整等导致建筑成本增加不能成为逾期交房的免责事由。由于开发商的原因造成逾期办理房产证,必然使购房业主不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利。因此,开发商应支付购房业主延迟****违约金。
  
目前,团购房晚交房、晚****的现象十分普遍,在建筑施工过程中,开发商还会以物价变动或者政策调整等为事由,要求参加团购的购房人分担房屋价格变动负担,并通常把不能****的责任归于购房人未签备案合同。
  
对此,河北省总工会公职律师贺耀弘表示,除非组织职工团购房屋的单位与房地产开发企业真正的合作开发房地产项目的特定情形下,团购组织者(单位)介入参加团购的购房人与房地产开发商的房屋买卖交易,不影响参加团购的购房人作为个体购房人的法律地位。当开发商违约时,参加团购的购房人有权提出诉讼维护自己的合法权益。除非双方在购房合同中对开发期间房价变动有约定,否则,依据合同法的规定,购房人并不承担市场风险和对方的经营风险,无需为开发商所谓的“物价变动”买单。

【参考】
相关法条:《最高院商品房买卖合同司法解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)故意隐瞒没有取得��品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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